一、LEED介紹
LEED，英文Leadership in Energy and Environmental Design，國內多翻譯為“能源與環(huán)境設計先鋒”，是美國綠色建筑委員會(huì )USGBC 建立并推行的綠色建筑評估體系，始于1995年，1998年8月推出LEED V1版本，經(jīng)過(guò)擴充和修改，2000年三月推出LEED V2，隨后在2002年推出LEED V2.1，2005年推出LEED V2.2，2009年推出LEED V3即V2009。LEED認證體系2003年進(jìn)入中國建筑市場(chǎng)。該體系根據美國ASHRAE標準進(jìn)行深入定量分析，主要目的是規范一個(gè)完整、準確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化，推動(dòng)建筑的綠色集成技術(shù)發(fā)展，幫助項目團隊明確綠色建筑的目標，制定切實(shí)可行的設計策略，使項目在環(huán)境保護、能源消耗、水資源消耗、建材消耗、室內空氣質(zhì)量等方面達到國際認證體系LEED的指標和標準，為項目用戶(hù)提供低運營(yíng)成本、健康舒適的環(huán)境。
二、LEED目的
國內普遍認為，LEED認證的費用高昂。一個(gè)項目認證花費往往達到百萬(wàn)，成本遠遠超過(guò)申報國內綠色建筑星級。美國總務(wù)管理局（GSA）對追求LEED認證的設施成本研究表明，增加預算的2.5%足夠建造LEED銀獎?wù)J證的建筑【1】，另外還有數據表明，通過(guò)LEED認證的項目平均增加5~10%的建造費用【2】。但是豐田汽車(chē)公司加利福尼亞州的南校園項目，能夠在不增加初始項目成本費用的條件下，通過(guò)了LEED白金認證【3】，這是個(gè)顯著(zhù)的成功。就筆者認為，LEED認證的成本，除了提交USGBC的審核費用外，其他建筑成本需根據咨詢(xún)單位的經(jīng)驗、介入時(shí)間及與設計、施工單位的密切配合來(lái)確定，配合的越好，成本也越低。
我國《綠色建筑評價(jià)標準》（GB/T 50378-2006）是從我國的國情出發(fā)，在借鑒國外成熟的綠色建筑評估體系的基礎上發(fā)展起來(lái)的，LEED是主要參考之一，結構上與LEED相似，另外LEED 中更注重能源效率、減少CO2排放以及生態(tài)和諧、區域性等特點(diǎn)也對我國的綠標的制定有一定的啟發(fā)。然而LEED中確實(shí)有些條文與我國的實(shí)際國情不符。如綠色電力，LEED要求建筑至少兩年的所用電能的35%由可再生能源提供，在我國特殊的電力結構下，該得分的獲取是非常困難的。因此在國內項目申報LEED認證的過(guò)程中，咨詢(xún)單位應擔當起合理選擇得分項的重任，充分發(fā)揮國內的優(yōu)勢，避免劣勢，減少項目的增量成本。
關(guān)于LEED認證成本及實(shí)際節能效果的問(wèn)題曾引起業(yè)界的思考，有觀(guān)點(diǎn)認為，中國完全采用美國的LEED體系不適合，原因在于：1）LEED認證的申請方式不夠嚴謹，看重的只是一系列的紙面材料，對建筑實(shí)際運行情況沒(méi)有審查，很多建筑獲得綠色認證后并不能真正擔負起節能減排的重任，而且設計圖紙與實(shí)際建筑存在較大的差別，這一點(diǎn)與國內綠色建筑設計評價(jià)標識比較相似；2）美國強調高舒適性，這就導致獲得LEED認證的項目可能比一般的項目消耗的能源要多，美國的所謂節能建筑可能比國內的一般建筑要耗能；3）一座建筑的能耗計算應指它從建造、使用，到拆卸全過(guò)程中的總值，建造一座綠色建筑多出來(lái)的成本，很有可能在其有生之年都無(wú)法償還，特別是在中國這種頻繁拆建的國家。筆者認為，這些觀(guān)點(diǎn)有一定的道理，也是需要在咨詢(xún)過(guò)程中著(zhù)重考慮的問(wèn)題。
另外，LEED項目的認證必須有專(zhuān)業(yè)人員參與，即LEED AP的參與。LEED AP的數量也在一定程度上反映了當地LEED認證的規模與成熟程度。根據統計資料，截至2011年8月17日，LEED專(zhuān)業(yè)人員（LEED AP+LEED GA）的人數：大陸643位，其中上海393位，北京155位，深圳12位；香港544位，臺灣75位。大陸的LEED專(zhuān)業(yè)人員主要集中在上海，占61%，其次是北京24%，從行業(yè)看，上海的綠色建筑人才需求多，未來(lái)綠色建筑從業(yè)人員發(fā)展趨勢更快，從而使得上海的綠色建筑的發(fā)展更為迅速，這也與4.3 LEED項目的區域差別一節中的統計分析吻合。從另外一個(gè)角度，香港七百萬(wàn)不到的人口，但LEED從業(yè)人員544位，占中國大陸LEED從業(yè)人員總數的84.6%，一水之隔的深圳只有12位，懸殊之大，值得我們思考。
三、LEED的優(yōu)點(diǎn)
LEED綠建筑評估認證系統評估建筑行為對環(huán)境與健康的影響因子，并包括材料的選用、能源與水資源的消耗、以及室內環(huán)境質(zhì)量等方面的評估，運用范圍則包括新建筑、既有建筑與整修改建案。LEED評估系統可說(shuō)是建筑專(zhuān)業(yè)人士的一項有利工具，除了做為綠色設計的指導原則外，LEED設計過(guò)程鼓勵設計團隊，從設計開(kāi)端到施工完成采取整合導向式設計，降低設計沖突機率并提升設計效率。
根據美國綠建筑協(xié)會(huì )統計，取得LEED認證的建筑物具有下列優(yōu)點(diǎn)：
1. 綠建筑初期投資成本平均可在3年內回收
2. 降低建筑物營(yíng)運費用平均降低8%~9%
3. 建筑物價(jià)值平均增加7.5%
4. 建筑物平均節能24%~50%
5. 二氧化碳排放平均降低33%~39%
6. 用水量平均降低40%
7. 固體廢棄物平均減量70%
8. 創(chuàng )造健康舒適的工作環(huán)境，員工生產(chǎn)力平均提升2%~16%
9. 提升業(yè)主企業(yè)形象，增加與國際大公司合作之機會(huì )
10. 具有自我營(yíng)銷(xiāo)之效果，可降低公司營(yíng)銷(xiāo)費用
四、LEED意義
LEED認證體系對于建筑的評價(jià)并不簡(jiǎn)單地停留于定性分析，而是根據如ASHRAE標準的深入定量分析；告訴消費者：購買(mǎi)綠色建筑將更加物有所值，更能獲得相對于其他產(chǎn)品更高的投資回報。
LEED體系使過(guò)程和最終目的更好的結合：正是由于LEED認證體系的這種量化過(guò)程，使得建筑的設計和建造過(guò)程更趨與可控化，可實(shí)踐性。
LEED評估體系在市場(chǎng)中是自愿性的、市場(chǎng)推動(dòng)的、按照能源和環(huán)境基礎構建的，它建立了實(shí)踐與原理間的平衡。LEED評估體系作為實(shí)用工具對建筑專(zhuān)家非常有用，LEED的工程認證本身就是一個(gè)很有價(jià)值的資產(chǎn)。
當然我們目前所講的綠色建筑，不僅僅是建造完之后的給一個(gè)認證，而是需要在整個(gè)建造過(guò)程中給與監督和指導，這勢必會(huì )增加部分管理成本，或咨詢(xún)費用，雖然良好的節能設計會(huì )對最終的運行維護帶來(lái)較大的利益空間，但一般的開(kāi)發(fā)商是無(wú)法分享到這部分利益的。增加的部分成本既然無(wú)法從后期的運行中回收，那就只有在一次性的銷(xiāo)售中消化。當然對于那些真正具有高品質(zhì)的綠色建筑，購買(mǎi)者肯定會(huì )受益的。也就是說(shuō)，只有當開(kāi)發(fā)商能夠從開(kāi)發(fā)真正的綠色建筑中獲益時(shí)，市場(chǎng)才可能形成有利于消費者的方向轉型。
2. LEED的商業(yè)價(jià)值
建設LEED認證的綠色建筑，可能會(huì )帶來(lái)房屋建造成本的增加（通常會(huì )在一定的額度內），通常的“綠色建筑”額外投資可在建筑成本的10%左右，但帶來(lái)的資源節約或品牌效益可高達30%~50%，是未來(lái)建筑發(fā)展的方向。即使增加也會(huì )通過(guò)他們的房產(chǎn)估值這個(gè)環(huán)節，將通過(guò)LEED認證的建筑的價(jià)值給與更高的價(jià)值評估，也就是說(shuō)，同樣的建筑，有LEED認證的會(huì )比沒(méi)有LEED認證的更值錢(qián)。開(kāi)發(fā)商當然有積極性去獲得這個(gè)認證。
綠色建筑當然是一件利國利民的事情，這話(huà)說(shuō)起來(lái)容易，可目前老百姓關(guān)注更多的是產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比，綠色建筑只有讓最終的消費者體會(huì )到好處時(shí)，才會(huì )真正的接受它，進(jìn)而形成需求，促使發(fā)展商按照某個(gè)標準開(kāi)發(fā)更多的綠色建筑，進(jìn)而形成良性的循環(huán)。終端用戶(hù)關(guān)注的，最直接的當然是買(mǎi)房時(shí)候的成本效益比，不是說(shuō)房?jì)r(jià)越便宜越好，也不是說(shuō)越貴越好，而是最符合“我”的需求最就是節能。目前普通百姓對建筑能耗的理解還不深，但這正是綠色建筑較為本質(zhì)的一個(gè)特征，可以通過(guò)“節能”，慢慢的讓老百姓接受“綠色”這個(gè)概念。世界建筑師協(xié)會(huì )最近對美國、日本、英國等國通過(guò)市場(chǎng)調研（200多個(gè)項目）得到的一些數據如下；
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2005（%） |
2008（%） |
改變（2005-2008） |
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經(jīng)營(yíng)成本 |
-8.5 |
-13.6 |
60% |
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建筑物價(jià)值 |
-7.5 |
10.9 |
45% |
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投資回報 |
6.6 |
9.9 |
50% |
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入住率 |
3.5 |
6.4 |
83% |
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租金 |
3 |
6.1 |
103% |
五、LEED目前發(fā)展趨勢
由于技術(shù)實(shí)施和資本實(shí)力的原因，目前的建筑綠色化主要在寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)化性建筑中盛行，由于其單體節能量巨大兒更受關(guān)注。USGBC的統計資料顯示，全球目前申請LEED綠色認證的建筑中，商業(yè)建筑有接近1萬(wàn)棟（其中主要是新造建筑6720棟，占72.1%，既有建筑改造611棟，建筑內飾877棟），住宅6306棟。而已經(jīng)獲得LEED各級認證的只有2148個(gè)，其中商業(yè)建筑的綠化起步要早于民用住宅，商業(yè)建筑的綠色化認證也比民用住宅成熟。
綠色建筑作為建筑的必然趨勢，將最終變得非常普遍而失去目前的特殊性。眼下，許多成功的辦公、商業(yè)綠色建筑案例涌現，如獲LEED-NC鉑金獎的加拿大滑鐵盧地區醫療救護車(chē)中心、武田制藥北美公司（Takeda Pharmaceuticals North America, TPNA）辦公樓；按照LEED建筑內飾標準建成的Hearst Tower；因對既有建筑的綠色改造而獲得LEED-EB鉑金級認證的Adobe System公司位于圣何塞的總部大樓……等等。雖然LEED為自然采用的標準，但自從其發(fā)布以來(lái)，已被美國50個(gè)州和國際上100多個(gè)國家所采用，在有些政府部門(mén)、州和國家已被列為當地的法制標準加以實(shí)行，如俄勒岡州、加利福尼亞、西雅圖市，加拿大政府已計劃將LEED作為政府建筑的法定標準。而美國已將LEED列為國務(wù)院、環(huán)保局、能源部、海陸空部隊等部門(mén)的建筑標準。國際上已有澳大利亞、中國、日本、西班牙、法國、印度等對LEED 進(jìn)行了深入的研究，中國的綠色建筑評價(jià)標準很多方面即參照LEED標準制定的。
目前國內知名企業(yè)正在爭相引進(jìn)LEED，并有少量先進(jìn)項目取得了認證。截止到2010年2月，已評出27項“綠色建筑設計評價(jià)標識”項目和兩項“綠色建筑運行評價(jià)標識”項目。包括上海世博會(huì )建筑等重要建筑。如認證的商業(yè)項目有北京世紀財富中心（北京世源光華），上海的綠洲仕格維花園酒店（上海置業(yè)），沿海集團的北京沿海賽洛城，深圳的虎山公寓、泰格公寓（招商地產(chǎn)），哈爾濱的樂(lè )松購物中心（哈電置業(yè)）和杭州的西湖天地（瑞安集團）等。綠色建筑，尤其是獲得相應認證的綠色建筑，正越來(lái)越多地受到國內外企業(yè)的重視。如微軟、開(kāi)利、OCKWELL、諾基亞、可口可樂(lè )等國際知名跨國企業(yè)的辦公樓或研發(fā)中心都將新建項目申請了LEED 認證；瑞安、萬(wàn)科、新鴻基、凱德置地地產(chǎn)等知名發(fā)展商都將其作為公司戰略發(fā)展的方向。新世界地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、泛海建設集團、中海地產(chǎn)、當代置業(yè)、沿海地產(chǎn)、香港恒基、綠地集團、招商地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、僑鑫集團、恒隆地產(chǎn)都已將旗下的部份物業(yè)申請了LEED認證。
我公司監理的沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)中街皇城恒隆廣場(chǎng)項目先后獲得此項認證。
