——權威專(zhuān)家點(diǎn)評九城市房地產(chǎn)調控新政
針對近一段時(shí)間部分熱點(diǎn)城市樓市持續高熱，國慶節前以及國慶期間，北京、天津、合肥、鄭州、杭州、武漢等九個(gè)城市陸續出臺了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，或是出臺了購房風(fēng)險提示。
國慶期間，住建部也接連對一些涉嫌違法違規銷(xiāo)售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構曝光警示。
權威專(zhuān)家在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，多地樓市調控政策的共同特點(diǎn)都是為了抑制投資投機需求，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨分化態(tài)勢，政府應適當增加土地供應，穩定市場(chǎng)預期，對房地產(chǎn)調控必須堅持分類(lèi)指導，因城施策。
九城樓市調控劍指高房?jì)r(jià)
近期實(shí)施樓市調控的九個(gè)城市，都面臨較大的房?jì)r(jià)上漲壓力。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉說(shuō)，縱觀(guān)這些城市的調控措施，一方面強調保護自住需求，通過(guò)限購限貸等措施，重點(diǎn)打擊投機需求，抑制投資需求；另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿(mǎn)足合理需求；同時(shí)還重拳整頓市場(chǎng)秩序，政府有關(guān)部門(mén)對物價(jià)、廣告、開(kāi)發(fā)、中介等加強了監管，保護消費者合法權益。
劉洪玉認為，此輪調控不同城市的措施側重點(diǎn)不同，政策力度上也有差異，體現了因地制宜、因城施策原則。此外，各地還充分運用市場(chǎng)機制，通過(guò)提高貸款首付比例、調節供求關(guān)系等市場(chǎng)手段來(lái)調控市場(chǎng)。
“相信這一系列措施，對穩定熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)、穩定社會(huì )預期，會(huì )發(fā)揮積極作用?！眲⒑橛裾f(shuō)。
在中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平看來(lái)，幾個(gè)城市先后出臺調控政策，抑制投機投資需求，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，有助于引導市場(chǎng)預期，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
廖俊平分析，部分城市實(shí)施了限購措施，直接遏制過(guò)快增長(cháng)的購房需求；通過(guò)提高購房首付比例，特別是提高了二套房首付比例，不僅直接減少購房需求，還能降低銀行信貸風(fēng)險；此外，多地嚴厲打擊炒買(mǎi)炒賣(mài)，哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為，這是最?lèi)毫拥男袨?，也是最該嚴厲監管的。
樓市穩預期尚需增加住房土地供應
多地房?jì)r(jià)上漲，凸顯樓市供求關(guān)系的不平衡。專(zhuān)家建議政府應切實(shí)增加住房用地供應，穩定市場(chǎng)預期。
“對熱點(diǎn)城市而言，在需求上升的情況下，通過(guò)增加住房供應，是可以部分地緩解供需矛盾的?！绷慰∑秸J為，政府通過(guò)適當增加土地供應，并完善相應的基礎設施配套，吸納市場(chǎng)需求，是緩解供需矛盾、平抑市場(chǎng)價(jià)格的長(cháng)遠之道。
劉洪玉分析，從公開(kāi)數據看，有的城市實(shí)際土地供應量不到供應計劃的兩成，應加大土地供應督查，讓這些城市把土地供應計劃真正落實(shí)到位。
“土地供應規模，要根據住房需求確定，并向社會(huì )公布。未來(lái)幾年的土地供應計劃也應當一次性公布，從根本上穩定市場(chǎng)預期?！眲⒑橛裾f(shuō)。
廖俊平說(shuō)，大眾的市場(chǎng)預期任其發(fā)展是可以自我實(shí)現的，當所有的人都預計某種商品價(jià)格上漲，就會(huì )蜂擁爭搶這種商品，令其價(jià)格果真大幅上漲。在這種情況下，對市場(chǎng)適當地施以外力，及時(shí)阻斷這種預期自我驗證的傳導過(guò)程，有利于市場(chǎng)的長(cháng)遠穩定發(fā)展。政府及時(shí)采取調控措施，就是對市場(chǎng)預期的積極引導。作為市場(chǎng)的重要參與者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機構應該有更專(zhuān)業(yè)的態(tài)度，更自覺(jué)地維護市場(chǎng)的良性運轉。
樓市調控要防泡沫、因城施策
受實(shí)體經(jīng)濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。專(zhuān)家建議，金融機構應對流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金加大監管，防控樓市風(fēng)險和泡沫。
劉洪玉認為，目前參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過(guò)參與競拍土地、項目開(kāi)發(fā)等多種渠道流入，再加上購買(mǎi)端的個(gè)人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構包括一些新三板上市公司融來(lái)的資金，也直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融部門(mén)應當加大這方面的監管，引導更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟。
此外，當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢明顯。一方面，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，特別是珠三角、長(cháng)三角、京津冀地區部分城市，以及內地一些區域性中心城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快；另一方面，東北、西北、西南地區多數城市市場(chǎng)表現平穩，一些三四線(xiàn)城市特別是縣城庫存壓力仍然較大。
針對市場(chǎng)分化，廖俊平建議，房地產(chǎn)調控必須實(shí)行分類(lèi)指導，因城施策。熱點(diǎn)城市的調控重點(diǎn)應當是控房?jì)r(jià)、防風(fēng)險、防泡沫，三四線(xiàn)城市和縣城的重點(diǎn)依然是去庫存。
